Понуждение ТСЖ заключить договор управления без включения необщего имущества

Дело № 2-1182/2024

36RS0005-01-2024-000255-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26.11.2024 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Зелениной В.В., при секретаре Флигинских Н.С., с участием истцов (по первоначальному иску) Асеевой Г.В., Глаголева А.А., представителя истцов (по первоначальному иску) Вороновой Н.В., представителя ответчика (по первоначальному иску) Горшенева М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Асеевой Галины Васильевны, Глаголева Александра Александровича к Товариществу собственников жилья «Резиденция» о понуждении заключить договор об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственнику многоквартирного дома и по встречному иску Товарищества собственников жилья «Резиденция» к Асеевой Галине Васильевне, Глаголеву Александру Александровичу о заключении договора на условиях, предложенных Товариществом собственников жилья «Резиденция».

Установил:

Первоначально Асеева Г.В., Глаголев А.А. обратились в суд с данным иском к ТСЖ «Резиденция», указав, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес соответственно. Ответчик является управляющей организацией в указанном жилом доме, осуществляет содержание общего имущества. В 2014г. истцы вышли из состава членов ТСЖ «Резиденция» и просили ответчика заключить с ними договор об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества и предоставлении коммунальных услуг, от чего ТСЖ «Резиденция» уклонилось, поскольку не было определено общее имущество многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников по утверждению единой редакции «Договора управления ТСЖ «Резиденция» для членов ТСЖ «Резиденция» и любых иных собственников помещений ЖК «Резиденция» признано незаконным по решению суда. ТСЖ «Резиденция» обслуживает два многоквартирных жилых адрес, расположенных на одном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., а также подземную парковку на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 165 кв.м., в том числе центральный проезд подземной парковки площадью 511,4 кв.м., теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием, площадью 1 560 кв.м., арендованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 11 566 м.кв. по адрес, здание тренировочного комплекса площадью 142,7 кв.м., здание офиса и охраны, шлагбаум и хоздвор, находящиеся вне пределов земельного участка с кадастровым номером 36:34:0506001:4. Данные объекты недвижимости расположены вне границ земельного участка, на котором находится жилой адрес. Решениями судов, вступившими в законную силу, установлено, что эти объекты не являются общедомовым имуществом для собственников адрес, и бремя их содержания необходимо возлагать на собственников данного имущества. Ответчик, являющийся собственником указанного имущества, уклоняется от подписания договора с истцами, пытается возложить на них бремя по содержанию данных объектов, выставляет к оплате в квитанциях расходы по содержанию этого имущества, чем нарушает права истцов, незаконно увеличивая их долю в оплате содержания общедомового имущества. Истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой заключить с ними спорный договор, в том числе в 2021г., 2023г., однако им было отказано.

В связи с чем, истцы просили: обязать ответчика ТСЖ «Резиденция» заключить с истцами, как собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ «Резиденция»: Глаголевым А.А., собственником адрес Асеевой Г.В., собственником адрес, в многоквартирном доме по адресу: адрес договор об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственнику МКД на указанных ими условиях (т. 1 л.д. 11-18).

Затем истцы неоднократно уточняли исковые требования, в окончательном варианте которых указали, что ТСЖ также неверно производится расчет по квартирам истцов по статье «вывоз ТБО и КГО» и «электроэнергия СОИ». В заключении эксперта № 338 от 17.10.2024 г. сделаны выводы, что определить размер ежемесячных платежей истцов не представляется возможным, в виду того, что ответчиком неверно определен Перечень работ и услуг, в него включены работы и услуги по объектам, которые не относятся к адрес Смета доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год составлена неверно, тариф на содержание и ремонт общедомового имущества определен математически неверно и все эти обстоятельства не позволяют четко определить размер ежемесячных платежей по квартирам истцов, что делает невозможным заключение четкого, с определением цены договора оказания услуг на возмездной основе между истцами и ТСЖ.

В связи с чем, просят обязать ответчика ТСЖ «Резиденция» заключить с Глаголевым А.А.- собственником адрес Асеевой Г.В.- собственником адрес, в многоквартирном доме по адресу: адресВ, как собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ «Резиденция», договор о возмездном оказании услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственнику МКД, с учетом содержания общедомового имущества, состав которого определен решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020 года по делу №2-37/2020 в границах общедомового земельного участка с кадастровым №.

Также ТСЖ «Резиденция» обратилось со встречным иском к Асеевой Г.В., Глаголеву А.А. о заключении договора на условиях, предложенных ответчиком, указав, что осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: адрес. Решением очередного общего собрания членов ТСЖ «РЕЗИДЕНЦИЯ» в жилых домах, расположенных по адресу: адрес, проводимого в форме очно-заочного голосования (Протокол № 1 от 07.05.2024г.) утверждена смета доходов и расходов ТСЖ «РЕЗИДЕНЦИЯ» на 2024 год, утверждены платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в жилых домах, расположенных по адресу: адрес для членов Товарищества и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества, в размере 32,8 рублей с 1 кв.м. помещений. Также решением годового общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, проводимого в форме очно-заочного голосования (Протокол № 1 от 07.05.2024г.): утвержден перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, повышения комфортности проживания, а также достижения целей деятельности по управлению многоквартирным домом, и порядок их оказания и выполнения. Осуществлено последующее одобрение заключения в интересах собственников договора № 07/22 об охране объекта от 01.07.2022 г. с ООО «Охранное предприятие «Сармат», последующее одобрение установления и взимания целевого взноса «Охрана территории» для оплаты услуг ООО «Охранное предприятие «Сармат». Осуществлено последующее одобрение приобретения ТСЖ «Резиденция» в интересах собственников в целях повышения комфортности проживания прав аренды по договору аренды участка от 07.08.2017 № 1126-17-09/мс, последующее одобрение установления взноca «Аренда земельного участка» для оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.08.2017 № 1126-17-09/мс. Установлена плата для собственников помещений жилого дома с 01.06.2024 года за обслуживание дополнительной арендованной территории и территории земельных участков, собственность на которые не разграничена, указанной в заключении кадастрового инженера № б/н от 16.04.2024 года Климкиной Г.Г. в размере 12,6 рублей с 1 кв.м. помещения, 14.05.2024г. правлением ТСЖ «Резиденция» на основании принятых собственниками ТСЖ решений утверждена форма договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья. 15.05.2024г. истцам переданы подписанные со стороны ответчика договоры в двух экземплярах.

В связи с чем, просит: заключить договор оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, между Товариществом собственников жилья «Резиденция» и Асеевой Галиной Васильевной, являющейся собственником жилого помещения № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, на указанных им условиях (т. 2 л.д. 129-148).

В судебном заседании истцы (по первоначальному иску) Асеева Г.В., Глаголев А.А. уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, против встречного иска возражали.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) ТСЖ «Резиденция» по доверенности Горшенев М.А. первоначальные исковые требования не признал, встречный иск поддержал, просил его удовлетворить в полном объеме.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 2 ст. 455 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, Асеева Г.В. является собственником адрес, а Глаголев А.А. - собственником адрес многоквартирном адрес, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 22, 23, 37-39).

Управление многоквартирным домом адрес осуществляется ТСЖ «Резиденция», членами которого истцы Асеева Г.В. и Глаголев А.А. не являются.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что истцы 11.03.2021г., 23.09.2023г. обращались в ТСЖ «Резиденция» с заявлениями о заключении с ними договоров на предоставление коммунальных услуг и содержание общего имущества (т. 1 л.д. 25, 26, 27), однако ответа на данные заявления не получили, на дату обращения в суд договоры с ними заключены не были.

В судебное заседание представителем ТСЖ «Резиденция» представлен проект договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, на основании Типовой формы договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья (т. 2 л.д. 1-20, 58).

Возражая против заключения договора на условиях, предложенных ТСЖ «Резиденция», Асеева Г.В. и Глаголев А.А. указали, что не согласны с предлагаемым ответчиком размером платы за жилое помещение и коммунальными платежами на общедомовые нужды, поскольку они включают в себя расходы на содержание имущества, не относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, кроме того, расчет коммунальных платежей производится ТСЖ неверно.

Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также п.п. 2.1, 6.1 Устава ТСЖ «Резиденция», товарищество управляет общим имуществом многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: адрес. В состав общего имущества включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020г., с учетом дополнительного решения суда от 17.02.2021г., признано недействительным решение общего собрания собственников многоквартирных домов, расположенных по адресу: адрес по вопросам, оформленным пунктами 4, 5, 6, 7, 10 протокола №1 общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу: адрес адрес, от 18.01.2019г., которыми включены в состав общего имущества указанных многоквартирных домов здание тренировочного комплекса площадью 142,7 кв.м., беседки площадью 60 кв.м., 25 кв.м. и 25 кв.м., детская площадка площадью 280 кв.м., спортивная площадка площадью 103,6 кв.м., велосипедная дорожка площадью 475,2 кв.м., ограждение периметра ЖК «Резиденция» 280,87 м., служебные помещения и центральный проезд подземной парковки площадью 511,4 кв.м., наружные сети водопровода диаметр 100 мм с оборудованием, протяженностью 270 м, сети водопровода в подвалах с оборудованием, протяженностью 211м, наружные сети канализации диаметр 150 мм -215 м, диаметр 200 мм - 235 м, общая протяженность 450 м, наружные сети электроснабжения с оборудованием, протяженностью 375 м, сети электроснабжения в подвалах с оборудованием протяженностью 211м, наружные сети газопровода, протяженностью 660 м, проезжая часть дороги площадью 1 865 кв.м., тротуары площадью 1 624 кв.м, ограждение периметра территории ТСЖ «Резиденция» протяженностью 750 м, теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью 1 560 кв.м, фонтан с оборудованием, емкости для воды с насосами и оборудованием, земельный участок кадастровый № площадью 11 394 кв.м по адрес с деревьями, кустарниками и клубами, земельный участок кадастровый № площадью 11 566 кв.м. по адрес с деревьями, кустарниками и клумбами, находящийся в аренде, здание офиса и охраны ТСЖ «Резиденция» площадью 35 кв.м. (т. 2 л.д. 76-81, 82-83, 84-93).

Данным решением суда установлено, что вышеуказанные объекты недвижимости расположены за пределами придомовой территории многоквартирных домов по адресу: адрес, а также приобретены и возведены без решения общего собрания собственников, в связи с чем, не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В последующем вступившими в законную силу решением Советского районного суда г. Воронежа от 04.08.2021г., апелляционным определением Воронежского областного суда от 25.10.2022г. признаны незаконными решения общих собраний ТСЖ «Резиденция» по включению вышеуказанного имущества в состав общедомового (т. 2 л.д. 60-66, 67-75, 117-125).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением годового общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, оформленным протоколом № 1 от 07.05.2024г., утвержден предложенный ТСЖ «Резиденция» перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, и порядке их оказания и выполнения; одобрено заключение договора № 07/22 об охране объекта от 01.07.2022 г. с ООО «Охранное предприятие «Сармат» и установление целевого взноса «Охрана территории» для оплаты его услуг; одобрено приобретение ТСЖ «Резиденция» прав по договору аренды земельного участка по адресу: адрес № 1126-17-09/мс от 07.08.2017г. (в редакции дополнительных соглашений от 24.10.201г., от 04.04.2018г.) и установление взноса «Аренда земельного участка» для оплаты арендной платы по указанному договору. Установлена плата для собственников помещений жилого дома с 01.06.2024 года за обслуживание дополнительной арендованной территории и территории земельных участков; установлен размер ежемесячной платы за обслуживание дополнительной арендованной территории и территории земельных участков, собственность на которые не разграничена, в размере 12,6 руб. с 1 кв.м. помещения (т. 1 л.д. 54-102).

Решением очередного общего собрания членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: адрес, оформленным протоколом № 1 от 07.05.2024г., утверждены смета доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024г. и размер платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 32,8 руб. за 1 кв.м. помещений (т. 1 л.д. 158-191).

При этом в судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем ТСЖ «Резиденция», что в приложенный к Типовому договору Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме включены, в том числе, услуги и работы по содержанию: здания тренировочного комплекса площадью 142.7 кв.м., беседок площадью 60 кв.м., 25 кв.м. и 25 кв.м., детской площадки площадью 280 кв.м., спортивной площадки площадью 103,6 кв.м., велосипедной дорожки площадью 475,2 кв.м., ограждения периметра ЖК «Резиденция» 280,87 м., служебных помещений и центрального проезда подземной парковки площадью 511,4 кв.м., ограждения периметра территории ТСЖ «Резиденция» протяженностью 750 м, хозяйственного двора площадью 80 кв.м., теннисного корта и площадки мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью 1 560 кв.м, фонтана с оборудованием, емкостей для воды с насосами и оборудованием, земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 394 кв.м по адрес с деревьями, кустарниками и клубами, земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 566 кв.м. по адрес с деревьями, кустарниками и клумбами, здания офиса и охраны ТСЖ «Резиденция» площадью 35 кв.м. Размер платежей на содержание общего имущества также рассчитан исходя из расходов на содержание вышеуказанных объектов недвижимости.

В подтверждение установленного договором размера платы за жилое помещение ответчиком (по первоначальному иску) в материалы дела представлены учетная политика ТСЖ «Резиденция» по бухгалтерскому учету и налогообложению на 2024г. (т. 2 л.д. 161-177), подтверждение оплаты расходов за 2022г. (т. 2 л.д. 198-235, т. 3 л.д. 61-199), подтверждение расходов по начислению заработной платы за 2022г. (т. 2 л.д. 236-245, т. 3 л.д. 1-18), подтверждение оплаты расходов за 2023г. (т. 3 л.д. 19-60, 200-250, т. 4 л.д. 1-128).

По ходатайству истцов определением суда от 26.08.2024г. по делу была назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, производство которой поручено ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» (т. 4 л.д. 265-284).

Согласно заключению эксперта № 338 от 17.09.2024г., эксперт приходит к выводу, что расчет размера оплаты коммунальных платежей, предоставленный ТСЖ «РЕЗИДЕНЦИЯ», с учетом общедомового имущества, установленного на основании решения Советского районного суда г. Воронежа по делу №2-37/2020, не соответствует требованиям закона - решению Советского районного суда г. Воронежа по делу №2-37/2020- в связи с включением в состав сметы доходов и расходов, а затем и в состав тарифов - расходов по объектам, которые не являются общедомовым имуществом (расходы по обслуживанию арендованного земельного участка, паркингу, прилегающей территории и объектам на этой территории (беседки, велодорожка, детская площадка, спортивная площадка). Определить (рассчитать) размер коммунальных платежей для жильцов дома адрес, в пределах земельного участка, отведенного для этого дома, с учетом содержания общедомового имущества, состав которого определен решением Советского районного суда г. Воронежа от 25 сентября 2020 года по делу №2-37/2020, не представляется возможным в силу недостаточности данных для проведения такого расчета.

Расходы по объектам обслуживания ТСЖ не разграничены, поэтому разделить расходы на обслуживание общедомового имущества и иного имущества не представляется возможным.

Часть расходов не имеют обоснования (расходы на автопривод ворот (если эти ворота относятся к ограждению периметра ЖК «Резиденция, то они не являются общедомовым имуществом, в соответствии с решением Советского районного суда г. Воронежа по делу №2-37/2020), расходы на техническое обслуживание коммуникаций жилых домов и техническое обслуживание прочих нежилых помещений (не уточняется, что это за помещения и как именно будут обслуживаться); расходы на электроэнергию паркинга (паркинг не входит в состав общедомового имущества, в соответствии с указанным выше решением суда); не разграничены затраты на электроэнергию, водоснабжение и водоотведение на общедомовые нужды и доп. территории).

Нет обосновывающих документов по расходам на оплату труда обслуживающего персонала (нет актуального штатного расписания, табелей учета рабочего времени, закреплённых объектов и объемов работ по должностям); распределение расходов на общедомовое имущество и дополнительные территории осуществляется на основе трудоемкости, которая не имеет документального обоснования, а основывается на пропорции 44/56: при штатной численности в 5 человек (причем, не ясно, что это за должности), 44% рабочего времени отводится на обслуживание прочей территории, а 56% - на обслуживание общедомовой территории. Однако, каким образом эта пропорция обоснована (44/56), какие замеры, обследования, затраты труда были положены в основу делений - не указывается. В такой же пропорции происходят деление расходов на удобрения, инвентарь, озеленение, автопривод ворот, мелкий ремонт. При этом, площадь дополнительной территории (не относящейся к общедомовой) более чем в два раза превышает общедомовую, а постоянные расходы по дополнительной территории составляют лишь около 28 % от всех постоянных расходов по смете).

Выявлены расхождения в показателях сметы, утвержденной общем собранием (т.д. 1 л.д. 182), где общая сумма постоянных расходов по плану на 06.24-12.24 указана 2 688 349,72 руб., а в имеющихся пояснениях ТСЖ (т.д. 2 л.д. 196) общая сумма постоянных расходов - 2 574 349,72 руб. (меньше на 114 000,00 руб.), при этом документов, поясняющих изменение сметы, в материалах дела не имеется.

Имеются расхождения в показателях площади жилых домов и обслуживаемой территории общедомового имущества (в Техническом паспорте (т.д. 4 л.д. б/н) указана уборочная площадь земельного участка 6 917 кв.м.; в имеющемся в материалах дела Заключении кадастрового инженера (т.д. 2 л.д.21) в составе земельного участка указаны: площадь под двумя домами 3 448 м2, площадь проходов и проездов в сумме 6 454 м2), а также часть контура подземной парковки - 98 м2, также в Техническом паспорте указана площадь подвала - 1 454,8 м2, однако из материалов дела не ясно, должна ли именно эта площадь быть включена в состав общедомового имущества или нет; общая площадь квартир всех собственников составляет по данным ТСЖ 8 098,7 м2, по данным Техпаспорта 3 526,8 м - адрес 4 351,5 м - адрес, что в сумме составляет 7 878,3 м; по данным истцов в определении суда от 26.08.2024 г. о назначении экспертизы общая площадь, находящаяся в личной собственности жильцов адрес, составляет 4 335,6 м2.

При составлении сметы доходов и расходов ТСЖ в 2024 году были использованы (как следует из пояснений ТСЖ) данные о понесенных расходах в 2023г. и показатели инфляции (т.д. 2 л.д. 191), в то время, как смета доходов и расходов на 2023 год не была утверждена (как следует из заключения ревизора ТСЖ), и какие именно значения инфляции были взяты для пересчета и индексации расходов сметы - не раскрывается, что не позволяет проверить расчет.

Эксперт отмечает, что в нарушение положений Устава ТСЖ смета доходов и расходов составлена не на годовой период, а фактически на 7 месяцев. В п. 3.1, п. 10.8 Устава ТСЖ «Резиденция» установлено, что «В обязанности правления Товарищества входит составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества...». Таким образом, положение Устава о годовом периоде составления сметы в ТСЖ не соблюдается (т. 5 л.д. 2-24).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила).

На основании п. 6 названных Правил, предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются, в частности, в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив. При этом товарищество или кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме, как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг, за исключением случаев, указанных в подпунктах "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил (подпункт "б" пункта 9 Правил).

Исходя из смысла названных норм права, именно на товарищество собственников жилья возложена обязанность заключения договора, на основании которого собственник обязан вносить плату за содержание принадлежащего ему нежилого помещения и плату за коммунальные услуги.

Пункт 22 Правил возлагает на исполнителя в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, в течение 20 рабочих дней со дня, указанного соответственно в пункте 14 или 15 настоящих Правил, обязанность передать подписанный им проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в многоквартирном доме по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом. Собственник помещения в многоквартирном доме, получивший проект договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, при отсутствии у него разногласий по такому проекту обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей стороны 1 экземпляр договора.

Согласно пп. 2 п. 3.5 Устава ТСЖ «Резиденция», товарищество обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в жилом комплексе с собственниками помещений в жилом комплексе, не являющимися членами Товарищества (т. 2 л.д. 34-45).

Таким образом, в силу вышеназванных норм, поскольку Асеева Г.В. и Глаголев А.А. выразили свое желание заключить договоры с ТСЖ «Резиденция» на содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, на ТСЖ «Резиденция», осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязанность по заключению указанных договоров с истцами.

Поскольку сторонами заявлены взаимные требования о понуждении к заключению договора о содержании и ремонте объектов инфраструктуры и другого имущества общего назначения, предоставлении коммунальных услуг, суд считает, что условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом того, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020г., установлено, что часть объектов недвижимости, включенных ответчиком в Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, не относится к общему имуществу собственников помещений, следовательно, на истцов в соответствии с законом не может быть возложена обязанность по их содержанию.

При этом следует отметить, что в настоящее время решение годового общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, и решение очередного общего собрания членов ТСЖ «Резиденция» от 07.05.2024г. оспорены истцами (по первоначальному иску) в суде.

Поскольку разрешение вопросов как об условиях договора, так и о плате за пользование объектами инфраструктуры с гражданами, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме и не являющихся членами ТСЖ, определяется общим собранием членов ТСЖ, суд приходит к выводу о невозможности заключения договора на предложенных ТСЖ «Резиденция» условиях, и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В связи с вышеизложенным, суд полагает возможным обязать ТСЖ «Резиденция» заключить с истцами договор на содержание общего имущества, с учетом состава такого имущества, определенного решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020г. по гражданскому делу № 2-37/2020, удовлетворив первоначальные исковые требования.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Асеевой Галины Васильевны, Глаголева Александра Александровича к Товариществу собственников жилья «Резиденция» о понуждении заключить договор об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственнику многоквартирного дома - удовлетворить.

Обязать Товарищество собственников жилья «Резиденция» (ИНН 3665048086 ОГРН 1043600197519) заключить с Асеевой Галиной Васильевной, Глаголевым Александром Александровичем договоры на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, с учетом содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определен решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020г. по гражданскому делу № 2-37/2020, в границах земельного участка с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречных исковых требований Товарищества собственников жилья «Резиденция» к Асеевой Галине Васильевне, Глаголеву Александру Александровичу о заключении договора на условиях, предложенных Товариществом собственников жилья «Резиденция» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья В.В. Зеленина

В окончательной форме решение принято 10.12.2024 года.