Расторжение договора купли-продажи квартиры из-за неоплаты (2,9 млн ₽)

Дело № 2-640/2025

УИД 61RS0003-01-2024-008007-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Федоренко Е.Ю.,

при секретаре Гринченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-640/2025 по иску Варченко Е.Г., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Варченко А.Р., Варченко А.Р., Чукиной А.Р. к Рощиной Т.А., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГБУ РО «Агентство жилищных программ», о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Рощиной Т.А. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами Варченко Е.Г., Варченко А.Р., Варченко А.Р., Чукиной А.Р. (Продавцы) и ответчиком Рощиной Т.А. был заключен договор купли- продажи квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: г.Poстов-на-Дону, адрес.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи квартиры кадастровая стоимость квартиры составляет 1 167 888,83 руб.

Стороны оценили отчуждаемую квартиру в 3 100 000 руб., которую Рощина Т.А. должна была оплатить в следующем порядке: сумма в размере 171 679,00 рублей выплачивалась пропорционально их долям подписания договора купли-продажи; сумма в размере 2 928 321,00 рублей выплачивалось продавцам пропорционально их доля рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства России Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и пребывания в экстренном массовом порядке на иные территории», согласно жилищному сертификату о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданному Министерством труда и социальной политики от ДД.ММ.ГГГГ Рощиной Т.А., путем перечисления продавцам по 732 080,25 рублей каждому по указанным в договоре реквизитам. Срок перечисления денежных средств - до ДД.ММ.ГГГГ.

На настоящий момент переход права собственности зарегистрирован в Росреестре по РО, однако денежные средства в размере 2 928 321,00 рублей ответчиком не оплачены, заявление об оплате договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сертификатом в государственные органы не передано.

Истцы указывают, что отсутствие оплаты со стороны ответчика денежных средств в размере 2 928 321,00 руб. является существенным нарушением договора купли-продажи квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и возврате объекта недвижимости (квитанция №.03 от ДД.ММ.ГГГГ). Однако никакой реакции от ответчика не последовало.

Кроме этого, в целях поиска покупателя истцом привлекалось агентство недвижимости «Домиан» (ИП ФИО8). После заключения Договора купли-продажи с Рощиной Т.А., истец выплатила агентству 50 000 рублей, что является расходами, понесенными на заключение Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 21 Договора купли-продажи расходы по заключению договора оплачивает покупатель, т.е. ответчик. Однако ввиду отсутствия у нее на момент заключения договора денежных средств, расходы по заключению договора за ответчика в размерено 20 750 рублей понесла Варченко Е.Г. Также, в период владения ответчиком квартиры, расходы на содержание квартиры и ЖКХ несла Варченко Е.Г. Размер расходов составил 42 288 рублей.

На основании изложенного, истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес адрес, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Варченко Е.Г., Варченко А.Р. Варченко А.Р., Чукиной А.Р. и Рощиной Т.А., прекратить право собственности Рощиной Т.А., возникшее на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес, признать за Варченко Е.Г. право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес, признать за Варченко А.Р. право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровой №, находящейся по адресу: адрес, признать за Варченко А.Р. право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый номе №, находящейся по адресу: адрес, признать за Чукиной А.Р. право собственности на ? доли праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес, взыскать с Рощиной Т.А. в пользу Варченко Е.Г. денежные средства в размере 113 038 руб., взыскать с Рощиной Т.А. в пользу истцов расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате услуг представителя.

Истцы, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени слушания дела надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила суду возражения, в которых подтвердила факт приобретения недвижимого имущества с использованием жилищного сертификата на территории Республики Крым. Возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на свое заблуждение относительно возможности приобретения иного имущества на денежные средства, предоставленные на эти цели по сертификату. Недостатки, имеющиеся в квартире устранены не были. Как было условлено, жить в данной квартире оказалось невозможно. Обращалась к истцам за расторжением сделки, через МФЦ, но получила отказ и угрозы в свой адрес, была вынуждена обратиться в органы МВД. Ей стало известно, что истцы пускали квартирантов в данное помещение. На ее предложение вернуть часть стоимости квартиры, Варченко А.Р. отказался. Просит в иске отказать, расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с истцов сумму оплаты части стоимости квартиры по договору купли-продажи в размере 171 679 руб., взыскать уплаченную риелторам сумму в размере 93000 руб. и 15000 руб.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцами Варченко Е.Г., Варченко А.Р., Варченко А.Р., Чукиной А.Р. (Продавцы) и ответчиком Рощиной Т.А. был заключен договор купли- продажи квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: г.Poстов-на-Дону, адрес.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи квартиры кадастровая стоимость квартиры составляет 1 167 888,83 руб.

Стороны оценили отчуждаемую квартиру в 3 100 000 руб., которую Рощина Т.А. должна была оплатить в следующем порядке: сумма в размере 171 679,00 рублей выплачивалась пропорционально их долям подписания договора купли-продажи; сумма в размере 2 928 321,00 рублей выплачивалось продавцам пропорционально их долям в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства России Федерации от 21 октября 2022 года №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и пребывания в экстренном массовом порядке на иные территории», согласно жилищному сертификату о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданному Министерством труда и социальной политики от ДД.ММ.ГГГГ Рощиной Т.А., путем перечисления продавцам по 732 080,25 рублей каждому по указанным в договоре реквизитам. Срок перечисления денежных средств - до ДД.ММ.ГГГГ.

На настоящий момент переход права собственности к Рощиной Т.А. зарегистрирован ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН, однако денежные средства в размере 2 928 321,00 рублей Рощиной Т.А. не оплачены, заявление об оплате договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сертификатом в государственные органы не передано.

Согласно отзыву ГБУ РО «Агентство жилищных программ» от ДД.ММ.ГГГГ по данным автоматизированной информационной системы ППК «Фонд развития территорий», Рощина Т.А. получила ГЖС в Херсонской области, заявление об оплате ГЖС подала ДД.ММ.ГГГГ в Республике Крым и в Республике Крым выплата по данному ГЖС произведена. В Ростовской области заявление об оплате ГЖС Рощина Т.А. не подавала.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, Архангельская Н.К. и Рощина Т.А., Рощина Н.Д. заключили договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец продал, а покупатели купли в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес, сумма в размере 2 3928 321 руб. будет перечислена за счет ГЖС о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Министерством труда и социального развития. На данное жилое помещение зарегистрировано право собственности Рощиной Н.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Поскольку материалами дела подтверждено, что между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым у ответчика возникла обязанность уплатить истцам в согласованный сторонами срок (до ДД.ММ.ГГГГ) за переданное недвижимое имущество 2 928321 руб., вместе с тем до настоящего времени оплата произведена не была, чем были нарушены существенные условия договора купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Варченко Е.Г., Варченко А.Р., Варченко А.Р., Чукиной А.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании прекращенным права собственности Рощиной Т.А. на спорную квартиру и признании права собственности на нее за Варченко Е.Г., Варченко А.Р., Варченко А.Р., Чукиной А.Р. в ? доли в праве общей долевой собственности за каждым.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя рассматривая которые суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи)

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя, поскольку истцами не представлено оригиналов платежных документов в подтверждение несения указанных расходов.

Также не подлежат удовлетворению требования о взыскании расходов по оплате услуг нотариуса в размере 20 750 руб., поскольку согласно справке нотариуса Ростовского-на-Дону нотариального округа Попова И.Ю., данные расходы понесены Рощиной Т.А.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания факта наличия убытков, причиненных действиями ответчика (истца по встречному иску), наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков, возлагается на истца (ответчика по встречному иску).

Между тем, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг основана на его праве собственности на жилое помещение и вытекает из положений ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истцов с Рощиной Т.А. расходов на содержание квартиры и оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 42 288 руб., которые подтверждены материалами делам.

ДД.ММ.ГГГГ между АН «Домиан» и Варченко Е.Г. заключен договор на возмездное оказание информационных услуг по продаже недвижимости, предметом договора является оказание услуги по продаже объекта недвижимости-адрес, расположенной по адресу: адрес. Согласно акту об исполнении от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному ИП Орловым П.В. и Варченко Е.Г., последняя оплатила 50 000 руб. по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд отмечает, что данные денежные средства являются расходами, понесенными на заключение договора купли-продажи с Рощиной Н.А., который в настоящее время расторгнут, в связи с чем должны быть отнесены к убыткам, подлежащим взысканию с Рощиной Н.А.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела и подтверждено платежными документами, истцами оплачена государственная пошлина про обращении с иском в суд, при этом Чукиной А.Р., Варченко А.Р., понесены расходы по оплате государственной пошлины каждым в размере 6 787 руб., а истцом Варченко Е.Г. - в размере 6 787 руб. в качестве законного представителя Варченко А.Р. и в своем интересе в размере 7448 руб.

Указанные расходы подлежат возмещению истцам в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, как подтвержденные документально, поскольку соответствует размеру нематериальных требований, удовлетворенным судом.

Коме того, истцом Варченко Е.Г. также заявлены требования материального характера на общую сумму в размере 113 038 руб., размер государственной пошлины по которым составляет 4391 руб. В указанной части требования удовлетворены судом в размере 92 288 руб., что составляет 82% от заявленных.

При таких обстоятельствах, с истца Варченко Е.Г. подлежат взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 1334 руб., что соответствует части иска, в удовлетворении которой отказано истцу.

С ответчика Рощиной Т.А. в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3057 руб., соответствующей 82% удовлетворенной части исковых требований материального характера.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Варченко Е.Г., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Варченко А.Р., Варченко А.Р. Чукиной А.Р. - удовлетворить в части.

расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Варченко Е.Г. (паспорт РФ №), Варченко А.Р. (паспорт РФ №), Варченко А.Р. (паспорт РФ №), Чукиной А.Р. (паспорт РФ 60 №) и Рощиной Т.А. (паспорт РФ №.

Прекратить право собственности Рощиной Т.А. (паспорт РФ №), возникшее на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: адрес.

Признать за Варченко Е.Г. (паспорт РФ №) право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: адрес.

Признать за Варченко А.Р. (паспорт РФ №) право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровой №, находящуюся по адресу: адрес.

Признать за Варченко А.Р. (паспорт РФ №) право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: адрес,

Признать за Чукиной А.Р. (паспорт РФ №) право собственности на ? доли праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: адрес.

Взыскать с Рощиной Т.А. (паспорт РФ №) в пользу Варченко Е.Г. (паспорт РФ №) денежные средства в размере 92 488 руб.

Взыскать с Рощиной Т.А. (паспорт РФ №) в пользу Варченко Е.Г. (паспорт РФ №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 448 руб., в своем интересе и в размере 6787 руб. - в счет интереса несовершеннолетней Варченко А.Р. (паспорт РФ №).

Взыскать с Рощиной Т.А. (паспорт РФ №) в пользу Варченко А.Р. (паспорт РФ №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 787 руб.

Взыскать с Рощиной Т.А. (паспорт РФ №) в пользу Чукиной А.Р. (паспорт РФ №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 787 руб.

В остальной части исковые требования - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Варченко Е.Г. (паспорт РФ №) в местный бюджет государственную пошлину в размере 1334 руб.

Взыскать с Рощиной Т.А. (паспорт РФ №) в пользу Варченко А.Р. (паспорт РФ №) в местный бюджет государственную пошлину в размере 3 057 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Ю. Федоренко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 марта 2025 года.